相続登記はいつまでにやればいい？期限の数え方と「相続人申告登記」という簡易手続き

親が遺した不動産の名義を、いつまでに変えればいいのか。相続の手続きに追われる中で、この「期限」だけがはっきりしないまま気にかかっている方は少なくありません。編集部にも、遺産分割の話し合いが長引き、登記の期限だけが不安として残っているという声が届きます。相続登記は2024年4月1日から義務になり、正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料の対象になり得ます。この記事では、期限の数え方と、話し合いが終わっていないときに使える「相続人申告登記」という制度を、単独のテーマとして詳しく整理します。

相続登記の手続き自体は司法書士の仕事ですが、相続税の申告や遺産分割の進め方まで含めてどこに相談すればいいか分からない方は、相続での税理士選びなら税理士ドットコムで探すという入り口もあります。

相続登記の期限は「知った日から3年以内」——起算点の考え方

相続登記の義務化にあたって法務省が示している起算点は次のとおりです。「不動産（土地・建物）を相続で取得したことを知った日から３年以内に、相続登記をすることが法律上の義務」（法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」）。

ここで注意したいのは、起算点が「亡くなった日」でも「相続が始まったことを知った日」でもなく、「その不動産を自分が相続で取得したと知った日」だという点です。遺産分割協議が長引き、実家の土地建物を自分が相続すると決まったのが亡くなってからしばらく後だった、というケースでは、そこが起算点になります。判断に迷う場合は、推測で進めず、不動産の所在地を管轄する法務局や司法書士に確認するのが確実です。

施行日（2024年4月1日）より前に相続していた場合は2027年3月31日が期限

すでに相続していた不動産についても、この義務化は遡って適用されます。法務省は次のように説明しています。「令和６年４月１日より前に相続したことを知った不動産で、相続登記がされていないものについては、令和９年３月３１日までに相続登記をする必要があります」（法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」）。

「祖父の代からずっと名義が変わっていない」という不動産も、この経過措置の対象です。期限の当てはめに迷う場合は、断定せずに法務局や司法書士に確認することをおすすめします。

期限を過ぎるとどうなる？過料10万円の前にある催告のステップ

「3年」「過料10万円」という言葉だけが先に耳に入り、身構えてしまう方もいると思います。ですが、期限を過ぎた瞬間に自動的に過料が科されるわけではありません。法務省と日本司法書士会連合会の説明によると、実際の流れは次のようになります。

• 登記官が義務違反を把握した場合、義務違反者に対して「相当の期間を定めて」登記をするよう催告する
• 催告書に記載された期限内に登記がされない場合、登記官は裁判所に対してその申請義務違反を通知する
• 裁判所が要件に該当するかを判断し、10万円以下の範囲で金額を決めたうえで過料を科す裁判を行う
• ただし、催告を受けた相続人の説明を踏まえ、登記官が「正当な理由」があると認めた場合は、裁判所への通知自体が行われない

つまり過料は、知らないうちにいきなり科されるものではありません。催告を受けた段階で事情を説明する機会があり、正当な理由が認められれば通知には至らない、というのが実際の姿です（出典：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」、日本司法書士会連合会「しほサーチ」）。

遺産分割が終わっていないときの「相続人申告登記」という選択肢

「相続人どうしの話し合いがまとまらず、3年以内に正式な相続登記まで進められそうにない」という状況は珍しくありません。この場合のために用意されているのが「相続人申告登記」です。法務省の説明では、この制度は「期限内（３年以内）に相続登記の申請をすることが難しい場合に簡易に相続登記の申請義務を履行することができるようにする仕組み」とされています。自分が登記簿上の所有者の相続人であることなどを期限内に登記官へ申し出ることで義務を履行したとみなされ、特定の相続人が単独で申し出ることができます（法務省「相続人申告登記について」）。

申出に必要になるものは、次のとおりです。

• 申出書（法務局のウェブサイトからダウンロードするか、オンラインの「かんたん登記・供託申請」システム上で作成・送信できます）
• 申出人が登記簿上の所有者の相続人であることが分かる戸籍の証明書（戸除籍謄本など）
• 申出人の住所を証する情報
• 代理人が手続きする場合は委任状

法定相続情報証明制度を利用している場合は、一覧図の写しを提出するか番号を記載することで戸籍証明書の添付を省略できます。

見落としやすいのが、相続人申告登記はあくまで義務を履行したとみなすための暫定的な手続きだという点です。法務省は「不動産についての権利関係を公示するものではなく、売却や抵当権の設定をするような場合には相続登記をする必要」があり、「遺産分割がされた後にこれに基づく登記をする義務を相続人申告登記によって履行することはできない」としています。この登記のままでは売却や抵当権設定はできず、遺産分割成立後はあらためて正式な相続登記の申請義務が発生します。「これで名義変更まで終わった」と誤解しないよう注意してください。

相続人が複数いる場合の注意点——申出は一人ひとり必要

相続人が複数いる家庭で特に誤解されやすいのが、相続人申告登記の効力が及ぶ範囲です。法務省は次のように説明しています。「相続人申告登記は、申出をした相続人についてのみ、相続登記の義務を履行したものとみなされます。相続人の全員が義務を履行したとみなされるには、相続人全員がそれぞれ申出をする必要があります」（法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」）。

つまり、きょうだいのうち一人が申出をしても、他のきょうだいの義務が自動的に果たされるわけではありません。「兄が手続きをしてくれているはずだから大丈夫」という思い込みのまま放置すると、自分の分だけ義務を履行していない状態が残ってしまいます。分け方の考え方そのものに悩んでいる方は、実家のきょうだい共有名義は避けるべき？相続の分け方4つと共有を解消する方法も参考にしてください。なお、一人の相続人が他の相続人の分もまとめて代理で申出できるかは、法務省の一次情報では確認できませんでした。単独申出が基本という前提で、代理の可否については法務局または司法書士に確認することをおすすめします。

登記にかかる費用——登録免許税と司法書士に依頼した場合の相場

相続登記そのものには、登録免許税という国税がかかります。税率は不動産の固定資産評価額の1000分の4（0.4%）で、評価額の合計額から1,000円未満を切り捨てて課税価格を算出し、その税率を乗じた額の100円未満をさらに切り捨てて計算します（法務局の説明にもとづく計算ルール）。

一定の条件を満たす場合は免税措置もあります。数次相続で未登記のまま所有者が亡くなったケースや、不動産の価額が100万円以下の土地の相続登記は、令和9年3月31日までの適用期間に限り非課税になる制度があります（法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」）。該当しそうな場合は、進める前に法務局や司法書士に確認してください。

自分で申請すれば登録免許税と戸籍などの実費だけで済みますが、戸籍の読み解きや書類作成に手間がかかるため、司法書士に依頼する方も多くいます。司法書士報酬は事務所ごとに幅があり、定額制で6万円台からという例や、物件数が多いケースで10万円程度という例が各事務所の公開料金として見られます。自分で申請する場合と司法書士に依頼する場合の総額を比べると、一戸建て1軒でおおむね20万〜30万円程度という目安を示す解説も複数ありますが、これは司法書士報酬の幅による目安であり、法務省が定めた公式な相場ではありません。正確な費用は依頼前の見積もりで確認することをおすすめします。

よくある質問

相続登記の期限はいつからカウントされますか？

起算点は、亡くなった日でも相続が開始したことを知った日でもなく、「不動産を相続で取得したことを知った日」です。遺産分割協議で自分がその不動産を取得すると決まった時点が遅れる場合は、そこが起算点になります。2024年4月1日より前に発生していた相続については、令和9年3月31日までに登記をする必要があるとされています（法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」）。

相続人申告登記をすれば、正式な名義変更をしなくていいですか？

いいえ。相続人申告登記は、期限内に正式な相続登記が難しい場合の暫定的な義務履行の手段であり、不動産の権利関係を公示するものではありません。この状態のままでは売却や抵当権設定はできず、遺産分割が成立した後はあらためて正式な相続登記を申請する義務が生じます。

相続人が複数いる場合、代表者一人が申告すれば全員の義務は済みますか？

済みません。相続人申告登記は申出をした相続人についてのみ義務を履行したものとみなされ、相続人全員の義務を果たすには、それぞれが申出をする必要があります（法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」）。一人が他の相続人の分をまとめて代理で申出できるかどうかは法務省の一次情報では確認できていないため、法務局や司法書士に確認することをおすすめします。

次の一手

相続登記や相続人申告登記の期限がいつなのか、今日の時点で分かればひとまず十分です。実際の申出や申請を今日中に終わらせる必要はありません。相続税の申告や遺産分割の進め方まで含めて誰に相談すればいいか迷っている方は、相続での税理士選びなら税理士ドットコムから始めてみてください（相続登記の手続き自体は司法書士の業務ですが、相続全体の相談窓口として利用できます）。

相続登記以外にも、実家を相続した直後にやることは他にもあります。全体の進め方は実家を相続したら最初にやること5つ、話し合いを事前に減らしておきたい方には親が元気なうちに実家の話をする——生前にできる空き家対策と切り出し方の手順、登記を終えたうえでの売却検討には東京都・埼玉県の相続した実家を売る——査定を申し込む前に確認する3つの手順を参考にしてください。空き家・実家じまい全体の進め方は空き家・実家じまいガイドで確認できます。今日決めるのは、相続人申告登記の要否を確認する期日だけで十分です。

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参考資料

• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」
• 法務省「相続人申告登記について」
• 法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」
• 日本司法書士会連合会「しほサーチ」相続登記の申請義務化に関する解説