再建築不可・訳あり空き家の買取はどこに頼む？業者の選び方

不動産会社に何度か相談しても「再建築不可なので」「訳あり物件なので」と断られ、そのままにしている実家はありませんか。査定すらしてもらえないまま時間だけが過ぎていくと、「うちの家だけがダメなんじゃないか」という気持ちになりがちです。ただ、再建築不可や訳あり物件は珍しくなく、一般的な不動産会社や買取業者が敬遠しやすいという理由があるだけです。相談先を選ばずに放っておくと、動けるはずの選択肢がむしろ狭まります。この記事では、なぜ断られやすいのかという理由から、訳あり物件専門の買取業者に相談するときに確認しておきたいポイントまで整理します。

他社で断られた経験があっても、訳あり物件を専門に扱う買取業者ならまず現況を見てもらう価値があります。他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」で、無料査定から相談してみてください。

結論——再建築不可・訳あり物件は「専門の買取業者」でなければ断られやすい

再建築不可・共有持分・古い建物の残置物といった事情を抱えた不動産は、一般的な不動産会社や買取業者には断られやすい一方、その分野を専門とする買取業者であれば売却できる可能性があります。理由は物件そのものに価値がないからではなく、買い取る側のビジネスモデルが合わないからです。一般的な買取業者の多くは、買い取った物件を解体して新築を建てて再販する「新築再販」を主な収益モデルにしています。再建築不可の物件はそもそも新築が建てられないため、再販の見込みが立たず、買取を断られやすくなります。訳あり物件専門の業者は、リフォームしての再販、賃貸としての活用、隣地所有者への売却、共有持分の権利調整といった、新築再販以外の出口を複数持っているため、一般業者が断る物件でも買取が成立しやすくなります。

再建築不可・訳あり空き家とはどんな状態を指すか

「再建築不可」とは、現在は建物が建っていても、いま取り壊すと同じ場所に建て替えができない土地・建物を指します。原因の多くは接道義務です。建築基準法第43条は、建築物の敷地が同法第42条で定める「建築基準法上の道路」に2メートル以上接していることを求めており、これを満たさない土地は原則として建築確認が下りません。道路の定義には、幅員4メートル以上の道路のほか、一定条件で道路とみなされる「2項道路」もあります。また、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得た場合に限り、例外的に建築が許可される「43条2項2号の許可」という救済制度もありますが、これは個別審査による許可であり、「必ず許可が下りる」というものではありません。

あわせて誤解しやすいのが「既存不適格建築物」と「違反（違法）建築物」の違いです。既存不適格建築物は、新築当時は適法だったものの、その後の法改正で現行基準を満たさなくなった建物を指し、建築確認を取らずに建てた違反建築物とは区別されます。既存不適格であること自体はペナルティの対象ではありませんが、取り壊して再建築しようとすると接道義務など現行基準を満たせず、結果として再建築不可になるケースがあります。実家に家財や荷物が残ったままかどうかも、売り方の分岐に影響します。片付けの前に家の値段を知りたい場合は、家財が残ったままの実家は売れる？残置物ごと売る方法と片付けてから売る方法の分岐もあわせて参考にしてください。

なぜ仲介ではなく買取業者に相談すべきなのか——仲介と買取の違い

再建築不可の物件は、住宅ローンが組めないケースが多く一般の個人買主に売りにくいため、仲介業者が敬遠しやすい傾向があります。一方の買取は不動産会社自身が買主になるため、ローンの有無に左右されにくいという違いがあります。買取価格は一般的に仲介（市場）価格の7〜9割程度が目安とされ、物件の条件によっては5割程度まで下がることもあります。買取業者は買い取った物件にリフォーム・修繕・解体などの費用をかけて再販するため、その分を価格から差し引く必要があるからです。

その代わり、買取には仲介にはないメリットもあります。仲介による売却は相談から引き渡しまでおおむね3〜6ヶ月かかるとされるのに対し、買取は物件や業者によって数日から数週間程度で現金化できる場合があります。また買取では仲介手数料が発生しません。加えて、仲介の個人間売買では売主が契約不適合責任（引き渡し後の不具合の修補・賠償責任）を負いますが、買取ではこれを免除する特約を結ぶケースが多く、引き渡し後のリスクが小さくなる傾向があります。ただし自動的に免除されるわけではなく、契約書に免責特約が明記されているかを確認する必要があります。もし手元の実家が再建築不可などの事情を抱えておらず、通常の売却が選べる状態であれば、まず仲介での訪問査定を検討するのもひとつの方法です。物件の無料売却査定（訪問査定）を申し込む。解体して更地にするか、古家付きのまま売るか迷っている場合は、実家は解体して更地で売るか、古家付きのまま売るか——費用と税金で比べる判断3ステップで費用と税金の比較を整理しています。

訳あり物件専門の買取業者を選ぶときに確認すべきこと

訳あり物件専門をうたう業者を選ぶときは、次の点を確認しておくと安心です。まず宅地建物取引業を営むには免許が必須ですので、「国土交通大臣（◯）第◯◯◯◯◯号」または「都道府県知事（◯）第◯◯◯◯◯号」の免許番号が公式サイト等に記載されているかを確かめます。国土交通省の企業情報検索システムでは、免許情報や行政処分歴の有無を調べることができます。

次に、どの種類の訳あり物件をどの程度扱ってきたかです。「実績豊富」という言葉だけでなく、再建築不可・共有持分など、自分の物件に近い事例があるかを具体的に確認します。権利関係が複雑な案件（共有持分・相続未了の物件など）では、弁護士・司法書士・税理士といった士業との連携体制があるかどうかも確認点です。相談から査定提示までの日数も、比較する際の目安になります。

査定から買取までの流れと期間の目安

一般的な流れは、問い合わせ・資料提出から始まり、現地確認、査定提示、条件合意、契約、決済・引き渡しという順番で進みます。期間について統一された公的統計はありませんが、業界の解説では最短で数日以内に現金化できるケースがあり、査定から入金まで1週間〜2週間程度を目安とする例が多く見られます。

ただし、この日数はあくまで業界解説から得られる目安であり、物件の種類や権利関係の複雑さ（共有持分・相続未了など）によって大きく変わります。「必ず◯日で現金化できる」と断定できるものではなく、実際の日数は業者の公式サイトで確認してください。

「他社で断られた」物件でも相談していい理由

複数の会社に断られると、「うちの実家だけが特別に扱いづらいのだろうか」と感じてしまいがちですが、そう思う必要はありません。断られる理由の多くは物件の価値ではなく、買い取る側が新築再販を前提としたビジネスモデルかどうかの違いにあります。訳あり物件専門の業者は、リフォーム再販や賃貸活用など別の出口を持っているため、買取が成立しやすくなります。

また、条件を満たして売却できれば、相続した空き家であれば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例の対象になる可能性もあります。適用条件や期限については、相続空き家の3,000万円特別控除とは？適用条件・期限・手続きをチェックリストで確認で詳しく整理していますので、あわせて確認しておくと売却スケジュールを考えるうえで役立ちます。断られた経験があるからこそ、専門業者に見てもらう意味があります。

まとめ——まず現況を専門業者に見てもらう

再建築不可や共有持分といった訳あり物件は、時間が経ったからといって条件が変わるわけではありません。むしろ相談先を選ばないまま先送りにするほど、動き出すタイミングが遅くなるだけです。まずは訳あり物件専門の買取業者に現況を見てもらい、売却できるかどうか、いくらになりそうかを知ることから始めてみてください。実家じまい全体の進め方については、空き家・実家じまいのページで、売る・貸す・管理する・解体するという選択肢を一次情報から整理しています。

よくある質問

再建築不可の土地でも売れますか？

売れる可能性はあります。一般の不動産会社や買取業者は新築再販を前提とすることが多く敬遠しがちですが、リフォーム再販や賃貸活用など別の出口を持つ訳あり物件専門の買取業者であれば、査定・買取に応じてもらえる可能性があります。

訳あり物件の買取は仲介より価格が安くなりますか？

一般的に、不動産買取の価格は仲介（市場）価格の7〜9割程度が目安とされ、物件によっては5割程度まで下がることもあります。その代わりに、早期の現金化・仲介手数料なし・契約不適合責任の免除特約といったメリットが期待できます。

買取の査定から現金化までどのくらいかかりますか？

業界の解説では、最短で数日、目安としては査定提示から入金まで1週間〜2週間程度とする例が多く見られます。ただし公的な統計ではなく、権利関係の複雑さによって変わるため、実際の日数は相談先の業者に確認してください。

次の一手

他社に断られた経験があると、「うちの実家は誰にも引き受けてもらえない」と感じてしまいますが、それはあなたの実家に問題があるからではありません。今日、査定を申し込むところまで決める必要はありません。まずは「訳あり物件専門の買取業者に、一度だけ現況を見てもらう」ことだけを決めてみてください。他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」であれば、無料の査定相談から状況を伝えることができます。

参考資料

• 裾野市公式サイト「建築基準法で定義される道路と接道義務」 https://www.city.susono.shizuoka.jp/soshiki/6/1/3/6/1776.html
• 川崎市公式サイト「接道義務について」 https://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000071764.html
• 建設データジャーナル「建築基準法第43条の許可とは？」 https://kensetsu-data.co.jp/journal/post-2738/
• LIFULL HOME’S PRESS「既存不適格建築物とは？」 https://www.homes.co.jp/cont/press/buy/buy_01151/
• HOME4U「不動産買取相場は仲介の市場価格の7～8割が目安」 https://www.home4u.jp/sell/juku/course/sell-243-21062
• 空き家・空地管理センター「『再建築不可』の土地が売りにくい理由」 https://www.akiya-akichi.or.jp/guide/29242/
• 空き家パス「再建築不可物件を売却する方法！買取を断られる3つの理由と買取業者の選び方」 https://akiya-pass.jp/column/no-reconstruction/saikenchikufuka-kaitori/
• 国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000037.html
• rescuetai.jp「訳あり物件買取、失敗しないための不動産業者選び3つの基準」 https://rescuetai.jp/akiya-33/