実家を売ったときの譲渡所得税はいくら？取得費が不明なら概算取得費5%で計算する手順と具体例

実家を売ると決めたものの、手元にいくら残るのかが分からず、不安なままこのページに来られたのだと思います。親の家を手放す気持ちの整理だけでも重いのに、税金の話まで一度に押し寄せてきます。

取得費が分からないまま「だいたいこのくらい」で進めてしまうと、本来より高い税額で見積もってしまう場合があります。この記事では、国税庁の情報をもとに、売値から税額を概算する手順と、2,000万円で売った場合の計算例を整理します。

概算が出たら、特例の適用や申告の進め方を税理士に確認すると安心です。相続での税理士選びなら税理士ドットコムから相談先を探せます。売却益が出ない見込みの方や、ほぼゼロになる方には、この相談は要らないかもしれません。

譲渡所得の計算式と、取得費・譲渡費用に入るもの

計算式は「収入金額（売った金額）−（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得」です。土地・建物の売却は、他の所得と分けて計算します（国税庁タックスアンサーNo.3202）。

取得費は、購入代金や購入手数料に、その後の改良費・設備費を加えた額です。建物は、所有していた期間の減価償却費相当額を差し引きます。

譲渡費用は、売るために直接かかった費用です。具体的には次のようなものが挙げられています。

• 仲介手数料
• 測量費
• 売買契約書の印紙代
• 借家人などへ支払った立退料
• 建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用

売主が負担する仲介手数料の金額は、売り方や条件で変わります。具体額は査定や契約の段階で確認してください。

取得費が分からないときの概算取得費5%

取得費が分からない場合や、実際の取得費が売った金額の5%より少ない場合は、売った金額の5%を取得費にできます（国税庁No.3202、No.3258）。

No.3258の例では、3,000万円で売って取得費が不明なら、150万円を取得費とします。先祖伝来の家や、買った時期が古い家が想定されています。

多くの方が、ここで立ち止まります。親が家を買ったのは何十年も前で、契約書がどこにあるか分からない、というケースです。書類が見つからなくても、あなたが悪いわけではありません。5%という逃げ道が、制度として用意されています。

ただし、相続した場合に親の取得費をどう扱うかの詳細は、今回確認した国税庁のページには載っていません。「引き継がれる」と決めつけず、購入時の契約書などを探したうえで、税理士や税務署に確かめてください。

長期と短期の判定——相続は被相続人の取得日から数える

判定の基準は、売った年の1月1日現在の所有期間です。5年を超えていれば長期、5年以下なら短期です（国税庁No.3202、No.3208、No.3211）。

相続や贈与で取得した場合、所有期間は原則として、亡くなった方や贈与した方が取得した日から数えます（No.3202の注）。そのため、親が長く持っていた実家は、通常は長期になりやすい仕組みです。ただし個別の判定は、取得の経緯によって変わるため断定できません。

税率の早見表（長期20.315%／短期39.63%）

税率は長期と短期で大きく違います（国税庁No.3208、No.3211）。

復興特別所得税は、平成25年から令和29年分まで課されます。合計の20.315%と39.63%は、国税庁のページに合計値としては書かれておらず、上の3つの率を足し合わせた算術値です。

計算例: 2,000万円で売った場合（長期・短期の比較）

編集部の独自試算で、前提はすべて仮定です。実家を2,000万円で売却し、所有期間は5年超、取得費は不明で概算取得費5%（100万円）、仲介手数料などの譲渡費用は80万円、特例は使わない、という設定です。

譲渡所得は、2,000万円−100万円−80万円で、1,820万円になります。

同じ家でも、長期か短期かで税額が倍近く違います。

次に、取得費の書類が見つかった場合です。実際の取得費が500万円と証明できれば、譲渡所得は1,420万円になり、長期の税額は約288.5万円（1,420万円×20.315%）です。概算の5%より約81万円少なくなります。書類を探す価値があるのは、このためです。

上の数字は教材用の仮定です。実際の税額は、売却額、取得費、譲渡費用で変わります。売却前に、税理士か税務署で確認してください。

税額が変わる特例への入口（3,000万円特別控除・取得費加算は別記事へ）

実家の売却では、条件を満たせば税額が変わる特例があります。このページでは入口だけを示し、判定は別の記事に譲ります。

• 相続した空き家の3,000万円特別控除は、相続空き家の3,000万円特別控除の適用条件と手続きで整理しています。
• 相続税を払った場合の取得費加算との選び方は、取得費加算と3,000万円控除の選び方にまとめています。

特例を受けるには、一定の書類を添えた確定申告が必要です（国税庁No.3302）。使えるかどうかで手残りが変わるため、売却の契約前に確認しておく項目です。

失敗しやすい点（取得費の書類探し・申告漏れ・売却前の確認）

つまずきやすいのは、次の3点です。

1. 取得費の書類を探さないまま、5%で計算してしまう。購入時の契約書、改良や設備の費用が分かる書類を探しましょう。
2. 売却の翌年の確定申告を忘れる。特例を使う場合も申告が必要です。期限は国税庁で確認してください。
3. 売り方を決める前に税額を見ていない。買取か仲介かで手残りは変わるため、空き家の買取と仲介の違いと合わせて検討してください。

相続税の申告が必要かどうかの判定は、実家を相続したら相続税の申告は必要？基礎控除と特例で判定する手順で確認できます。評価額を下げる特例は小規模宅地等の特例の条件と落とし穴に書いています。これらは相続税の話で、売却時の所得税とは別です。

売却で利益が出ない見込みの方、つまり取得費と譲渡費用の合計が売値を上回りそうな方は、この記事の計算は不要です。

よくある質問

実家を売ったときの譲渡所得税はいくらですか？

譲渡所得に税率を掛けて概算します。所有期間が5年超の長期なら合計20.315%、5年以下の短期なら39.63%です。特例の有無や取得費で変わるため、個別の税額は税理士か税務署で確認してください。

取得費が分からないときは、どう計算しますか？

売った金額の5%を取得費にできます。3,000万円で売った場合は150万円です。実際の取得費が5%より少ない場合も使えます。書類が見つかれば、実額のほうが税額が小さくなる場合があります。

税理士に相談すると、しつこく勧誘されませんか？

勧誘の実態や費用は、今回確認できていません。申し込む前に案内画面で利用条件と費用を確かめてください。納得できなければ進めない、という選び方もできます。

次の一手

今日決めるのは、いつ税理士に聞くかだけです。先送りしてきた自分を責める必要はありません。小さな一歩は、売却予定額に5%を掛けて概算取得費を出し、親の購入時の書類が家のどこかにないか、一か所だけ探してみることです。

そのうえで、特例の適用や申告を専門家に確かめたい方は、相続での税理士選びなら税理士ドットコムから相談先を探してみてください。

売却先を探す段階の方は、目安を知るために物件の無料売却査定（訪問査定）を申し込む方法もあります。ほかの記事は空き家・実家じまいの記事一覧で確認できます。

参考資料

• 国税庁 No.3202「譲渡所得の計算のしくみ（分離課税）」（令和8年4月1日現在法令等）：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm
• 国税庁 No.3258「取得費が分からないとき」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm
• 国税庁 No.3208「長期譲渡所得の税額計算」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
• 国税庁 No.3211「短期譲渡所得の税額計算」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm
• 国税庁 No.3302「マイホームを売ったときの特例」：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm